截至6月5日收盤，我國REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）總市值站上2000億元臺階。當(dāng)日，上交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市值合計(jì)1352.23億元，深交所基礎(chǔ)設(shè)施REITs總市值為658.77億元。
自2021年5月首批公募REITs項(xiàng)目獲批以來，經(jīng)過四年的探索與發(fā)展，我國公募REITs市場已成長為資本市場的重要組成部分。
截至5月31日，我國公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)66只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)1743.93億元（不含擴(kuò)募）。從底層資產(chǎn)類型來看，截至5月31日，交通基礎(chǔ)設(shè)施類發(fā)行規(guī)模最大，共發(fā)行687.71億元，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs發(fā)行規(guī)模次之，為270.62億元。
REITs市場發(fā)展迅速，但進(jìn)一步擴(kuò)容仍面臨挑戰(zhàn)
2024年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》。此后，REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，供給端的發(fā)行速度提速。
根據(jù)上交所及深交所項(xiàng)目動態(tài)披露，截至5月31日，共有26只REITs處于待上市狀態(tài)，其中14只為首發(fā)REITs，另外12只為待擴(kuò)募REITs。
市場人士指出，公募REITs市場經(jīng)過4年的發(fā)展取得了顯著的成績，但仍然面臨相關(guān)制度不完善、二級市場交易活躍度不足、優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)供給不充分、投資者教育不足等重要問題，仍制約著市場的進(jìn)一步擴(kuò)容。
招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億指出，當(dāng)前我國公募REITs市場面臨的挑戰(zhàn)包括，針對REITs的稅收優(yōu)惠政策尚未完全落地，專項(xiàng)法規(guī)的制定也仍在推進(jìn)過程中，相關(guān)制度的不完善可能影響市場主體參與的積極性。
此外，REITs的審批流程較長，涉及資產(chǎn)評估、掛牌交易、產(chǎn)權(quán)變更等多道程序，不僅增加項(xiàng)目發(fā)行的時間成本，也可能導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在審批過程中流失，從而影響REITs市場的擴(kuò)容速度。盡管公募REITs的資產(chǎn)類型已極大豐富，但符合運(yùn)營及現(xiàn)金流要求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在市場中仍然稀缺。
REITs市場不斷吸引多元化資金進(jìn)入
在當(dāng)前貨幣政策寬松、無風(fēng)險利率下行的背景下，REITs作為單獨(dú)大類資產(chǎn)的優(yōu)勢特性愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇。今年以來，REITs的強(qiáng)勢表現(xiàn)更是引起了越來越多投資者的關(guān)注。
投資者結(jié)構(gòu)方面，公募REITs的投資者漸趨多元，券商自營、保險資金、公募基金等主要機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)深耕，近年來社?；?、養(yǎng)老金FOF等長期資金的加入也為市場注入了新動能。
若以滬深300指數(shù)為基準(zhǔn)，2025年以來所有上市REITs皆跑贏基準(zhǔn)，其中，跑贏20個百分點(diǎn)以上的有28只，占到上市REITs總數(shù)的40%以上。
萬億指出，未來3至5年我國公募REITs的發(fā)行數(shù)量、規(guī)模將穩(wěn)定增長，國內(nèi)公募REITs市場將隨著行業(yè)類別提升、投資者逐步豐富、新發(fā)和擴(kuò)募逐步常態(tài)化，以及二級市場價格上漲進(jìn)一步擴(kuò)大，REITs將成為資本市場中非常重要的投資工具，吸引投資者越來越多地關(guān)注。
資產(chǎn)類別方面，海外REITs底層資產(chǎn)類別更加豐富，涵蓋了住宅、辦公、酒店、數(shù)據(jù)中心等各個領(lǐng)域，而我國公募REITs目前尚未涉及。預(yù)計(jì)未來在政策及市場需求雙重驅(qū)動下，國內(nèi)REITs市場將陸續(xù)填補(bǔ)相關(guān)空白領(lǐng)域。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 張曉翀 編輯 陳莉 校對 柳寶慶
